Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. To tzw. droga konieczna.
Taka jest reguła, lecz każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć nie tylko fizyczną, ale i prawną możliwość przejazdu i przechodu do swojej nieruchomości.
Dostęp do drogi publicznej istniejący faktycznie, np. dzięki życzliwości sąsiada, który pozwala przejeżdżać przez swój grunt, nie jest dostępem zagwarantowanym prawnie.
W efekcie taki rzeczywisty dojazd, ale niewynikający z żadnego tytułu prawnego, nie stanowi odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
Niekiedy może się okazać, że dany grunt ma wprawdzie dostęp do drogi publicznej. Na skutek przeróżnych przeszkód faktycznych np. okresowych podtopień gruntu – dostęp ten może być nieodpowiedni.
Nieodpowiednim dostępem jest dojazd formalnie zapewniony, ale wiążę się z wyjątkowo nadmiernymi uciążliwościami dla dojeżdżającego.
We wniosku do sądu o ustanowienie drogi koniecznej wnioskodawca winien określić przebieg dojazdu ze swojego gruntu do drogi publicznej.
Co istotne, sąd tym żądaniem nie jest w żadnym stopniu związany. Może wytyczyć drogę w zupełnie inny sposób, kierując się przesłankami zawartymi przede wszystkim w art. 145 par. 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Dodatkowo, z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Sąd każdorazowo musi zważyć przeciwstawne w istocie interesy stron i wyznaczyć drogę w sposób możliwie jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu.
Nic nie stoi na przeszkodzie, ażeby właściciel gruntu, po którym ma przebiegać droga konieczna, wskazał alternatywny jej przebieg po gruntach kogoś innego. W rezultacie uczestnicy takich postępowań często „przerzucają” się argumentami o racjonalności jednego śladu drogi koniecznej nad drugim.
Z praktyki wynika również, że decydujący głos może mieć biegły sądowy, który w tego typu sprawach powoływany jest do sporządzenia stosownej opinii.
Gdańska Giełda Zboża: czy będą cenowe rekordy pszenicy i kukurydzy?
W omawianej sprawie wnioskodawca sam pozbawił się dostępu do drogi publicznej. Sprzedał wcześniej działki, przez które przejeżdżał do pozostałej części swoich gruntów. Teraz żąda od sąsiada drogi koniecznej.
W takim wypadku sąsiadowi do obrony może posłużyć regulacja z art. 145 par. 2 Kodeksu cywilnego. W naszym przykładzie sąd winien zatem w pierwszej kolejności spróbować wytyczyć drogę po tych działkach, które wcześniej wnioskodawca sprzedał.
W orzecznictwie podkreśla się jeszcze dwie sprawy.
Opr. na podstawie tekstu „Sąd nie zawsze ustanowi drogę konieczną do drogi publicznej” autorstwa mec. Wojciecha Lignowskiego, Wielkopolska Izba Rolnicza
Ile kosztuje przekazanie gospodarstwa rolnego?
Ulga w podatku rolnym na silos.
Jak rozwiązać umowę z doradcą rolnym?
Artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą.