21 - 09 - 2022
Fot. P. Łuczak, Agrokonsument.pl

Sprzedaż gruntu w trakcie trwania dzierżawy

Bardzo często wydzierżawiający i dzierżawcy mają problem z interpretacją przepisów dotyczących wpływu sprzedaży gruntu na obowiązującą umowę dzierżawy. Czy taka umowa będzie wiązać nadal, czy dzierżawca musi w każdym przypadku zwrócić grunt, co może zrobić nabywca? Na te pytania na łamach Agrokonsument.pl odpowiada adw. Łukasz Opaliński.

 

Co do zasady, sprzedaż gruntu nie ma wpływu na obowiązującą umowę dzierżawy. Taki stosunek prawny trwa nadal, z tym, że zmienia się osoba wydzierżawiającego.

W miejsce dotychczasowego właściciela wstępuje nabywca. Dzierżawa nie wyłącza bowiem prawa właściciela nieruchomości gruntowej do jej sprzedaży.

 

Elewator Classic Grain: nowa gwiazda w skupie zbóż

 

Możliwość wypowiedzenia umowy

 

W razie zbycia przedmiotu dzierżawy nabywca może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

  • nie ma znaczenia, na jak długo została zawarta umowa dzierżawy;
  • jeśli dzierżawa jest na czas określony, nowy właściciel może wypowiedzieć ją nawet, gdy umowa nie przewidywała możliwości jej wcześniejszego rozwiązania;

 

Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje jednak nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy:

  • była zawarta na czas oznaczony,
  • z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną,
  • rzecz została dzierżawcy wydana.

 

Powyższe przesłanki muszą wystąpić łącznie. Brak jakiejkolwiek z nich oznacza możliwość wypowiedzenia umowy przez nowego właściciela.

Dla przypomnienia, data pewna to nic innego jak urzędowe poświadczenie dokumentu (np. przez notariusza, urzędnika gminy).

 

System ASG-EUPOS: od 2 września 2022 bez opłat

 

Płynne przejście do nowego właściciela

 

Pamiętać należy, że właściciel gruntu rolnego może sprzedać wydzierżawianą nieruchomość bez wcześniejszego informowania i zgody dzierżawcy.

Wejście nabywcy nieruchomości gruntowej na miejsce dotychczasowego jej właściciela następuje w przypadku sprzedaży z mocy samego prawa.

Nie ma przy tym konieczności aneksowania dotychczasowej umowy dzierżawy.

Innymi słowy, nowy właściciel nieruchomości staje się wydzierżawiającym automatycznie, bez konieczności dopełniania w tym zakresie jakichkolwiek formalności.

Konstruując umowę sprzedaży, trzeba jednak zaznaczyć, że nieruchomość będąca jej przedmiotem jest wydzierżawiana – musimy więc poinformować o tym fakcie nie tylko kupującego, lecz także i notariusza.

 

Problematyczne są ustne umowy dzierżawy, gdyż zawsze może zaistnieć spór co do tego, czy:

  • stosunek dzierżawy rzeczywiście powstał,
  • jak długo ma trwać,
  • zakres trwania.

 

Policjo, odpuść rolnikowi za zbyt szeroki kombajn!

 

Zwrot przedmiotu dzierżawy

 

Sprzedaż wydzierżawionej nieruchomości nie wpływa w żaden sposób na prawa i obowiązki dzierżawcy. W tym zakresie umowa dzierżawy nie jest modyfikowana.

Podobnie będzie, jeśli chodzi o wcześniej ustalony czas trwania takiego zobowiązania. Jeśli nowy właściciel nieruchomości nie będzie chciał zmodyfikować okresu, na jaki została zawarta umowa dzierżawy, to będzie ona obowiązywała tak długo, jak to zostało w niej zapisane.

 

Często niestety zdarza się, że właściciele gruntów są na bakier z przepisami i wydaje im się, że sprzedając ziemię z automatu rozwiązują umowę dzierżawy.

Jeżeli nabywca jest równie niedoinformowany, dzierżawcę może spotkać kłopot w postaci próby siłowego odebrania gruntu, np. poprzez wjazd na pole, niszczenie upraw. To już prowadzi do wymiernych strat.

 

Trzeba pamiętać, że dzierżawcę chronią tutaj przepisy i ma on pełne prawo domagać się wydania mu bezprawnie zagarniętych nieruchomości, zakazać dalszego naruszania posiadania oraz odszkodowania za straty i utracone pożytki.

Bez formalnego zakończenia stosunku dzierżawy, dzierżawca nie ma obowiązku wcześniejszego wydania gruntu.

 

adw. Łukasz Opaliński

 

 

Ładowacz skrojony na miarę: dekalog Claas

Łukasz Opaliński
Adwokat, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Prowadzi własną kancelarię adwokacką, świadcząc usługi prawne skierowane do firm i podmiotów indywidualnych.  
przeczytaj inne artykuły tego autora
Wydrukuj
PILNE !
Zobacz podobne:

Inni przeczytali również:

Dopłaty, rolnictwo – prawodawstwo UE

Więcej kasy na paliwo rolnicze tak! Ale kto jak opiniował?

Tylko 3 z 50 organizacji rolniczych walczyły o wyższą dopłatę do paliwa rolniczego. Czy chcesz poznać prawdę, jak głosowało Twoje...
Czytaj więcej
Prawo
4 min
18 - 04 - 2022

Kto dziedziczy majątek, czyli spadkobranie ustawowe

Prawo spadkowe jest jedną z niezwykle istotnych gałęzi prawa, gdyż dotyczy w pewnym momencie życia każdego człowieka, w tym także...
Czytaj więcej
Świat techniki

Rejestracje ciągników w Polsce: popularny New Holland, mocny John Deere

W skali kraju w pierwszych dziesięciu miesiącach br. zarejestrowano ponad 26 tys. ciągników rolniczych, podaje PIGMiUR. Z tego tylko 9796...
Czytaj więcej