Współwłaścicielowi gospodarstwa nie zawsze przysługuje prawo pierwokupu
Czy będąc posiadaczem gospodarstwa rolnego zawsze masz prawo do pierwokupu gruntu? Przeczytaj artykuł adw. Łukasza Opalińskiego na łamach Agrokonsument.pl Poznasz zasady wiążące się z prawem do współudziału w nieruchomości.
Oto pytanie od Czytelnika Agrokonsument.pl: kilka lat temu odziedziczyłem po ojcu udział we współwłasności hektara gruntu ornego. Druga połowa udziału należała do osoby obcej, która gospodarowała na tej ziemi. Problem w tym, że grunt znajduje się na drugim końcu Polski i nie miałem kontaktu z drugim współwłaścicielem.
Planowałem, że wykupię od niego tę połowę, gdyż ziemia jest ładnie położona i ma dla mnie wartość sentymentalną. Okazało się jednak, że ten pan mnie ubiegł, albowiem bez porozumienia ze mną sprzedał swój udział. Czytałem gdzieś, że w takiej sytuacji, jako współwłaścicielowi nieruchomości, przysługiwało mi prawo pierwokupu i powinienem być powiadomiony o zbyciu udziału. Czy mam szansę na unieważnienie aktu notarialnego sprzedaży udziału w nieruchomości przez byłego współwłaściciela i doprowadzenie do sytuacji, by ten udział został mi zaoferowany do nabycia? – pyta rolnik z województwa dolnośląskiego.
Współwłasność nieruchomości rolnych pod specjalną ochroną
Prawo chroni integralność gospodarstwa prowadzonego przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomości, w której sprzedawane są udziały innego współwłaściciela. Artykuł 166 kodeksu cywilnego (k.c.) ogranicza możliwość dysponowania prawem własności udziału w nieruchomości rolnej w postaci prawa pierwokupu.
Stanowi to wyjątek od art. 198 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych.
Nieruchomość rolna objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko warunkowo – pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, gdyż w przeciwnym razie umowa taka jest nieważna. Nie jest to jednak ograniczenie absolutne.
https://agrokonsument.pl/szansa-na-dodatkowy-dochod-ekoschematy-w-wpr-2023-2027/
Pierwokup tylko dla użytkujących
Norma art. 166 k.c. wymaga, aby w momencie sprzedaży udziału współwłaściciel roszczący sobie prawo pierwokupu faktycznie na spornej nieruchomości prowadził działalność rolniczą w chwili sprzedaży.
Samo posiadanie prawa do udziałów (niezależnie od sposobu nabycia praw współwłaścicielskich) nie powoduje jeszcze powstania po stronie współwłaściciela prawa pierwokupu. Istnienie współwłasności nie oznacza bowiem, że każdy ze współwłaścicieli prowadzi gospodarstwo na objętej współwłasnością nieruchomości.
Możliwa jest sytuacja, że nieruchomość pozostaje w wyłącznym władztwie jednego ze współwłaścicieli i tylko on prowadzi gospodarstwo rolne. Pozostałym zaś przysługiwać mogą roszczenia z art. 206 k.c. i 207 k.c., czyli dopuszczenie do współposiadania i czerpania korzyści z rzeczy wspólnej. Sam fakt dziedziczenia oznacza nabycie praw do spadku (w tym gospodarstwa).
Nie oznacza jednak, że spadkobierca już z racji dziedziczenia musi być uznany za prowadzącego gospodarstwo. Dlatego też nasz Czytelnik, z uwagi na nieprowadzenie działalności rolniczej na gruncie, którego jest współwłaścicielem, nie będzie mógł domagać się unieważnienia umowy sprzedaży.
Prowadzenie działalności rolniczej na gruncie
Aby nie być zaskoczonym, że współwłaściciel bez porozumienia z nami sprzedaje udział w nieruchomości rolnej osobie „obcej”, trzeba gruntem się zajmować, a nie tylko interesować.
Nie jest konieczna osobista uprawa. Pojęcie „prowadzenia działalności rolniczej na gruncie” rozumiane jest w orzecznictwie szeroko.
Obejmuje nie tylko sytuacje, w których współwłaściciele wspólnie prowadzą gospodarstwo na wspólnej nieruchomości, ale także prowadzenie na wspólnym gruncie gospodarstwa przez jednego ze współwłaścicieli, który w wyniku uzgodnienia zarządza całą nieruchomością, oraz prowadzenie odrębnego gospodarstwa na części gruntu wydzielonej w ramach podziału do korzystania lub w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności.
adw. Łukasz Opaliński
Artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą.
