W tym artykule o sprzedaży działek rolnych zajmiemy się tematyką podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Zacznijmy jednak od wyjaśnienia „możliwości” z jakimi możemy mieć do czynienia w podatku dochodowym przy dokonywaniu takowej transakcji:
1. Sprzedaż „prywatna”. Tu podatnik nie działa w charakterze profesjonalisty, nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej.
2. Sprzedaż „firmowa”. Działalność sprzedażowa podatnika spełnia warunki uznania za działalność gospodarczą. Nawet jeśli taka działalność nie jest zarejestrowana.
O jakie ryzyko podatkowe może chodzić?
Mamy tutaj na myśli sytuację, w której dokonujemy sprzedaży „prywatnej”. Po upływie pewnego czasu sprawą interesuje się organ podatkowy.
Uznaje, że nasza transakcja była jednak sprzedażą „firmową”. Sprawdźmy, jakie skutki może wywołać działanie organu.
Okres rozliczeniowy: tak ograniczysz ilość wystawianych faktur VAT
Wariant ten jest niewątpliwie bardziej pożądany z punktu podatnika. Jest to spowodowane:
a) Ewentualnym wyłączeniem z opodatkowania.
Brak opodatkowania i jakiegokolwiek zgłoszenia do urzędu. Sprzedaż gruntu po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia takiej nieruchomości.
b) Potencjalnym zwolnieniem z opodatkowania (tzw. ulga mieszkaniowa).
Dochody ze sprzedaży gruntu należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie środków ze sprzedaży musi nastąpić w terminie trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.
c) Bardziej efektywną stawką opodatkowania.
To 19% podatku od różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia.
d) Brakiem opłacania składki zdrowotnej (9%).
Sprowadzenie do Polski kombajnu kupionego w innym kraju UE a VAT
Teraz znacznie mniej przyjemny podatkowo wariant – sprzedaż „firmowa”. Od czego zatem zależy, że sprzedaż może zostać uznana za „firmową”? Kiedy urząd skarbowy może uznać podjęte działania za działalność gospodarczą?
Całokształt okoliczności możemy podzielić na trzy sytuacje:
Przykładowo, jeśli otrzymaliśmy grunt w spadku po jednym z członków rodziny, to późniejsza jego sprzedaż będzie mogła zostać potraktowana jako sprzedaż „prywatna”.
Z drugiej strony, jeżeli nabyliśmy ziemię, a następnie chcemy ją zbyć po wyższej cenie, to w takiej sytuacji można już się doszukiwać śladów prowadzonej działalności.
Ważne jest to, co działo się z działką od momentu nabycia. Czy:
Wszystkie te czynności zwiększające wartość gruntu mogą wpłynąć powstanie działalności gospodarczej.
Tutaj należy przypatrzeć się wszelkim działaniom około sprzedażowym. To np. ogłaszanie się na portalach aukcyjnych, korzystanie z usług pośrednika nieruchomości czy działania reklamowe np. prowadzenie strony internetowej. Wszystkie te zdarzenia mogą wydawać się szczegółami i niemającymi znaczenia niuansami.
Jednak w przypadku nagromadzenia wyżej podanych okoliczności nasza transakcja może zostać jak najbardziej uznana nie za „prywatną”, a „firmową”. Tzn. przeprowadzoną w ramach działalności gospodarczej.
Krajowy Plan Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO) – nabory dla sektora rolnictwa do końca 2024 r.
Co zatem, gdy podatnik dokonał „prywatnej” sprzedaży gruntu, a po jakimś czasie fiskus mówi: „Nie zapłaciłeś podatku, a naszym zdaniem sprzedaż była dokonana w ramach działalności gospodarczej – co równoznaczne jest z koniecznością jej opodatkowania”.
Oto negatywne konsekwencje takiego zdarzenia:
Claas i AgXeed stawiają na autonomię w zbiorze zielonek i nie tylko
Jak zatem zabezpieczyć się przed niemiłą niespodzianką ze strony skarbówki? Najlepiej po prostu założyć działalność gospodarczą oraz wybrać dogodny sposób opodatkowania. To może być np.:
Przy wyborze sposobu opodatkowania należy także mieć na uwadze daninę solidarnościową oraz wysokość składki zdrowotnej.
Warto więc przewidywać sytuacje i nijako wybiegać w przyszłość z naszymi działaniami przy sprzedaży gruntu.
Podsumowując:
Bartosz Modrzejewski Konsultant podatkowy w kancelarii podatkowej KrafTax
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.).
Artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą.
PRS Rutkowski, Kałdus: już 20 lat na zbożowych silosach Riela Polska