31 - 10 - 2024
Fot. P. Łuczak, Agrokonsument.pl

Sprzedaż działki a podatki cz. 1: podatek dochodowy

Rolnicy często sprzedają niezabudowane działki niewchodzące w skład gospodarstwa rolnego. Okazuje się, że taka okoliczność może być sporym przedsięwzięciem ze względu na skutki w podatku dochodowym (PIT) oraz podatku od towarów i usług (VAT), informuje Bartosz Modrzejewski z kancelarii podatkowej KrafTax.

 

 

W tym artykule o sprzedaży działek rolnych zajmiemy się tematyką podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Zacznijmy jednak od wyjaśnienia „możliwości” z jakimi możemy mieć do czynienia w podatku dochodowym przy dokonywaniu takowej transakcji:

1. Sprzedaż „prywatna”. Tu podatnik nie działa w charakterze profesjonalisty, nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej.

2. Sprzedaż „firmowa”. Działalność sprzedażowa podatnika spełnia warunki uznania za działalność gospodarczą. Nawet jeśli taka działalność nie jest zarejestrowana.

 

O jakie ryzyko podatkowe może chodzić?

Mamy tutaj na myśli sytuację, w której dokonujemy sprzedaży „prywatnej”. Po upływie pewnego czasu sprawą interesuje się organ podatkowy.

Uznaje, że nasza transakcja była jednak sprzedażą „firmową”. Sprawdźmy, jakie skutki może wywołać działanie organu.

 

Okres rozliczeniowy: tak ograniczysz ilość wystawianych faktur VAT

 

Sprzedaż działki „prywatna”

 

Wariant ten jest niewątpliwie bardziej pożądany z punktu podatnika. Jest to spowodowane:

a) Ewentualnym wyłączeniem z opodatkowania.

Brak opodatkowania i jakiegokolwiek zgłoszenia do urzędu. Sprzedaż gruntu po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia takiej nieruchomości.

b) Potencjalnym zwolnieniem z opodatkowania (tzw. ulga mieszkaniowa).

Dochody ze sprzedaży gruntu należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie środków ze sprzedaży musi nastąpić w terminie trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

c) Bardziej efektywną stawką opodatkowania.

To 19% podatku od różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia.

d) Brakiem opłacania składki zdrowotnej (9%).

 

 

Sprowadzenie do Polski kombajnu kupionego w innym kraju UE a VAT

 

Sprzedaż działki „firmowa”

 

Teraz znacznie mniej przyjemny podatkowo wariant – sprzedaż „firmowa”. Od czego zatem zależy, że sprzedaż może zostać uznana za „firmową”? Kiedy urząd skarbowy może uznać podjęte działania za działalność gospodarczą?

Całokształt okoliczności możemy podzielić na trzy sytuacje:

  1. nabycie gruntu,
  2. inwestycje w nieruchomości lub ulepszenie działki oraz
  3. sposób sprzedaży i przeznaczenie otrzymanych środków.

 

Nabycie gruntu – bardzo istotny jest sam powód nabycia gruntu.

Przykładowo, jeśli otrzymaliśmy grunt w spadku po jednym z członków rodziny, to późniejsza jego sprzedaż będzie mogła zostać potraktowana jako sprzedaż „prywatna”.

Z drugiej strony, jeżeli nabyliśmy ziemię, a następnie chcemy ją zbyć po wyższej cenie, to w takiej sytuacji można już się doszukiwać śladów prowadzonej działalności.

 

Inwestycje oraz ulepszenie działki.

Ważne jest to, co działo się z działką od momentu nabycia. Czy:

  • o nią dbaliśmy?
  • dokonywaliśmy jakiś inwestycji, np. budowę drogi czy doprowadzenie mediów?
  • podzieliliśmy ją na mniejsze części?

 

Wszystkie te czynności zwiększające wartość gruntu mogą wpłynąć powstanie działalności gospodarczej.

 

Sposób sprzedaży i przeznaczenie otrzymanych środków.

Tutaj należy przypatrzeć się wszelkim działaniom około sprzedażowym. To np. ogłaszanie się na portalach aukcyjnych, korzystanie z usług pośrednika nieruchomości czy działania reklamowe np. prowadzenie strony internetowej. Wszystkie te zdarzenia mogą wydawać się szczegółami i niemającymi znaczenia niuansami.

Jednak w przypadku nagromadzenia wyżej podanych okoliczności nasza transakcja może zostać jak najbardziej uznana nie za „prywatną”, a „firmową”. Tzn. przeprowadzoną w ramach działalności gospodarczej.

 

Krajowy Plan Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO) – nabory dla sektora rolnictwa do końca 2024 r.

 

Negatywne konsekwencje sprzedaży

 

Co zatem, gdy podatnik dokonał „prywatnej” sprzedaży gruntu, a po jakimś czasie fiskus mówi: „Nie zapłaciłeś podatku, a naszym zdaniem sprzedaż była dokonana w ramach działalności gospodarczej – co równoznaczne jest z koniecznością jej opodatkowania”.

Oto negatywne konsekwencje takiego zdarzenia:

  • Nasz dochód ze sprzedaży nie będzie w żaden sposób wyłączony, czy też zwolniony z opodatkowania.
  • Na „dzień dobry” będzie opodatkowanie w stawce 12% (do 120 tys. zł dochodu) lub 32% (powyżej 120 tys. zł dochodu) – skala podatkowa.
  • Opodatkowanie w ten sposób może być szczególnie niekorzystne w przypadku wysokiego dochodu ze sprzedaży. Dla porównania, przy sprzedaży „prywatnej” jednolita stawka to 19% dla całego dochodu.
  • Dodatkowo należy wspomnieć o konieczności opłacania składki zdrowotnej (9%) oraz ewentualnej konieczności zapłaty daniny solidarnościowej (4% powyżej 1 mln zł dochodu).

 

Claas i AgXeed stawiają na autonomię w zbiorze zielonek i nie tylko

 

Działania podatkowe

 

Jak zatem zabezpieczyć się przed niemiłą niespodzianką ze strony skarbówki? Najlepiej po prostu założyć działalność gospodarczą oraz wybrać dogodny sposób opodatkowania. To może być np.:

  • podatek linowy (możliwość rozliczenia kosztów podatkowych) lub
  • ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawka 10% od samego przychodu (brak możliwości pomniejszenia o koszty podatkowe).

 

Przy wyborze sposobu opodatkowania należy także mieć na uwadze daninę solidarnościową oraz wysokość składki zdrowotnej.

Warto więc przewidywać sytuacje i nijako wybiegać w przyszłość z naszymi działaniami przy sprzedaży gruntu.

 

Podsumowując:

  • skutki podatkowe transakcji zbycia nieruchomości zależeć będą od okoliczności w których będzie ona dokonana.
  • Ważna jest ich analiza oraz odpowiednia reakcja w przypadku ich wystąpienia.
  • Wystąpienie okoliczności musi być rozpatrywane całościowo, bowiem zdarzyć może się tak, że dopiero ich kumulacja spowoduje powstanie dochodu z działalności gospodarczej.

 

Bartosz Modrzejewski Konsultant podatkowy w kancelarii podatkowej KrafTax

 

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.).

 

 

Artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą.

 

 

PRS Rutkowski, Kałdus: już 20 lat na zbożowych silosach Riela Polska

Bartosz Modrzejewski
KrafTax
przeczytaj inne artykuły tego autora
Wydrukuj
PILNE !
Zobacz podobne:

Inni przeczytali również: