Zakup gruntu rolnego a podatek PCC

Rolnik, który nabywa grunty rolne, może skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli ma to na celu powiększenie jego obecnego gospodarstwa. Joanna Szandała z Tax Advisors Group doradza w Agrokonsument.pl

Zakup gruntu, tak samo jak zakup każdej nieruchomości, wymaga podpisania umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Takie zdarzenie rodzi również konsekwencje podatkowe.

Zakup gruntu rolnego wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych – dalej PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC).

Obowiązek zapłaty podatku PCC od kupna gruntu ciąży na stronie kupującej (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Rodzaj i wysokość podatku, który osoba nabywająca grunt rolny ma zapłacić, zależy od tego, kto sprzedaje nieruchomość.

Służebność przesyłu i opodatkowanie VAT

Sprzedawca gruntu – osoba fizyczna

Jeśli grunt zbywa osoba fizyczna, to kupiec zobligowany jest do zapłaty podatku PCC w wysokości 2%. Kwota wyliczana jest na podstawie ceny gruntu rolnego, który jest wpisany w akt notarialny nabycia nieruchomości gruntowej.

Różnice w stosunku do cen rynkowych mogą stać się przyczyną kontroli organu podatkowego, który ma na to 5 lat. W przypadku zaniżenia wartości nieruchomości, organ może wezwać do zapłaty różnicy w podatku PCC wraz z odsetkami.

Podatek PCC od zakupu gruntu rolnego jest naliczany przez notariusza i pobierany przez niego przy podpisywaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Notariusz zajmuje się także sporządzeniem odpowiednich deklaracji i wpłaty podatku PCC do urzędu skarbowego.

Gdy grunt sprzedaje firma

Jeśli sprzedawcą gruntu jest osoba prowadzącą działalność gospodarczą, wówczas nabywający musi uiścić podatek VAT.

Gy nieruchomość gruntowa jest kupowana od osoby prowadzącej działalność gospodarczą będącej czynnym podatnikiem VAT, to kupujący nie opłaca podatku PCC, ale podatek VAT.

Zazwyczaj podatek VAT jest już zawarty w cenie nieruchomości, która jest ceną brutto. Stawka podatku przy zakupie gruntu od przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą wynosi 23 proc.

Pozarolnicza działalność gospodarcza: zbieg ubezpieczenia KRUS i ZUS

Zwolnienie z opodatkowania PCC

Ustawodawca przewidział zwolnienia dla rolników nabywających grunty rolne (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC). Należy podkreślić, że muszą to być grunty sklasyfikowane jako użytki rolne.

Nabycie gruntów niesklasyfikowanych jako użytki rolne, lecz np. jako lasy, nie daje możliwości zwolnienia z opodatkowania PCC. Głównym celem tych regulacji było ułatwienie rolnikom powiększania posiadanych już przez nich gospodarstw rolnych oraz zmniejszenie różnic w strukturze gospodarstw rolnych Polski w stosunku do pozostałych krajów Unii Europejskiej.

Wprowadzone zwolnienia ograniczają możliwość korzystania z tych regulacji dla osób niebędących rolnikami. Dla jednostek posiadających już gospodarstwa rolne przewidziane są ułatwienia w zakupie gruntów, głównie przeznaczonych pod uprawę.

Co to jest gospodarstwo rolne?

Za gospodarstwo rolne uważa się:

obszar gruntów, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej (art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym).

Zwolnienie z opłaty podatku PCC dla rolników przysługuje w sytuacji spełnienia łącznie następujących warunków:

powierzchnia utworzonego lub powiększonego gospodarstwa rolnego musi wynosić minimum 11 ha i być nie większa niż 300 ha;
zakup gruntów rolnych następuje w wyniku umowy sprzedaży;
zakupione grunty stanowią gospodarstwo rolne zgodnie z ustawą o podatku rolnym zarówno przed zakupem, jak i po utworzeniu lub powiększeniu istniejącego już gospodarstwa;
gospodarstwo utworzone lub powiększone musi być prowadzone przez nabywcę przez okres minimum 5 lat od dnia nabycia;
kupujący grunty musi spełnić warunki uprawniające do przyznania mu pomocy de minimis w rolnictwie, a więc zmieszczenie się w przysługującym podatnikowi trzyletnim limicie pomocy de minimis w rolnictwie.

Co, jeżeli kupujący nie wykorzystał w pełni pomocy de minimis w latach poprzednich?

Wtedy kwota podatku, która powinna być naliczona od kupna gruntu rolnego nie przekracza kwoty limitu pomocy określonej dla jednej osoby oraz limitu krajowego pomocy de minimis – umowa sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia zgodnie art. 9 pkt 2 ustawy o PCC.

Joanna Szandała

Konsultant podatkowy Tax Advisors Group

Podstawa prawna: Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2022.111 t.j.)

Artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą.