Ograniczenia po zakupie nieruchomości rolnej
Gdy kupujesz grunt rolny, pamiętaj o ograniczeniach. Dotyczy to zarówno prowadzenia działalności rolniczej, czy zakupu gruntu inwestycyjnego. Adw. Łukasz Opaliński na łamach Agrokonsument.pl
Rozwiązania wprowadzone w art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, blokujące obrót ziemią rolną, w swoim założeniu miały służyć:
- poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych;
- przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych;
- zapewnieniu prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.
Oznacza to, że wszyscy, którzy chcą nabyć ziemię rolną wyłącznie w celach inwestycyjnych, muszą mieć się na baczności.
Prowadzenie gospodarstwa rolnego
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez co najmniej pięć lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości.
W przypadku osoby fizycznej – trzeba prowadzić to gospodarstwo osobiście.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość ma zastosowanie w przypadku, gdy wraz z nabytą nieruchomością, nabywca posiada łącznie nie mniej niż 1 ha użytków rolnych. Tylko wtedy można mówić o istnieniu gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy.
Jeśli natomiast nabywca nieruchomości rolnej łącznie posiada mniej niż 1 ha nieruchomości rolnych, nabywana nieruchomość z chwilą nabycia nie „weszła” do gospodarstwa rolnego.
Prowadzenie gospodarstwa rolnego oznacza stałą i osobistą działalność rolnika, mającą charakter zarówno wykonywania pracy lub innych zwykłych czynności wiążących się z tym prowadzeniem, jak i zarządzania gospodarstwem.
Może też polegać tylko na zarządzaniu nim lub tylko na pracy w gospodarstwie.
Zakaz zbywania i oddawania w posiadanie osobie trzeciej
Zakaz zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości rolnej obowiązujący przez pięcioletni okres liczony od dnia nabycia nieruchomości rolnej nie jest związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
W tym przypadku nie ma zatem znaczenia, czy nabyta nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i czy gospodarstwo rolne istnieje. Istotne jest samo nabycie danej nieruchomości rolnej.
Ograniczenie to ma zastosowanie także w przypadku nabywania nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych. Przepis nie ogranicza się do tylko zakazu zbywania nieruchomości rolnych w ciągu pięciu lat, ale wprowadza także zakaz oddawania w tym okresie nieruchomości w posiadanie.
Użycie pojęcia posiadania wskazuje, że chodzi zarówno o oddanie w posiadanie samoistne, jak i posiadanie zależne. Zakaz dotyczy wszelkich sytuacji.
Gdy nabywca nieruchomości oddaje ją do korzystania innej osobie, nie jest przy tym istotne, czy ma to charakter:
- odpłatny (np. umowa dzierżawy) czy
- nieodpłatny (np. umowa użyczenia lub oddanie do korzystania i pobierania pożytków bez obowiązku uiszczania czynszu stosownie do art. 708 k.c.) oraz
- bez znaczenia pozostaje zakres praw, które uzyskuje osoba trzecia (np. tylko korzystanie na podstawie umowy najmu czy korzystanie i pobieranie pożytków na podstawie umowy dzierżawy).
Aby można było się uwolnić od tych rygorów przed upływem pięciu lat, niezbędnym jest wystąpienie do Dyrektora Generalnego KOWR o udzielenie specjalnej zgody. Jest ona wyrażana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Warto zaznaczyć, że KOWR bardzo rygorystycznie i drobiazgowo podchodzi do każdego przypadku, co sprawia, że uzyskanie takiej zgody jest bardzo trudne.
Wyjątki ustawowe
Jest szereg wyłączeń od stosowania ww. rygorów ustawowych. Przede wszystkim przepisów ust. 1 i 2 art. 2b nie stosuje się do nieruchomości rolnej zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej.
Niestety sposób sformułowania tego wyłączenia budzi szereg wątpliwości interpretacyjnych. Generalnie należy jednak przyjąć, że zakazy nie obowiązują w przypadku dokonania czynności prawnej (sprzedaży gruntu), z osobą bliską.
Przykład
Ojciec nie musi czekać pięć lat od nabycia gruntu, by przekazać ziemię córce. Jednak córka nie może już gruntu sprzedać komuś innemu przez pięć lat, chyba, że sprzeda go również na rzecz osoby bliskiej, czyli, np. dziecku, siostrze.
Ograniczeń nie stosuje się też do nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego. Warto natomiast zaznaczyć, że komentowany przepis ma zastosowanie do działu spadku, nie ma natomiast zastosowania do zniesienia współwłasności powstałej na skutek innego zdarzenia prawnego niż dziedziczenie, w tym do podziału majątku po ustaniu małżeństwa.
Artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą.
