Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Właściciele mieszkań zastanawiają się, jak uniknąć sytuacji, gdy okaże się, że lokator nie dość, że nie płaci czynszu, to jeszcze nie chce opuścić lokalu. Adw. Łukasz Opaliński na łamach Agrokonsument.pl podpowiada, jak skonstruować dobrą umowę.

Na rynku funkcjonuje kilka rodzajów umów najmu. Każda z nich rządzi się swoimi prawami. Ustawodawca co do zasady pozostawia stronom umowy wybór rodzaju umowy.

Z punktu widzenia wynajmującego, w przypadku błędnego jej zredagowania i nieznajomości regulacji prawnych pojawia się ryzyko. Jest ono związane z uprzywilejowaniem najemcy. Zwłaszcza w wypowiedzeniu i ewentualnym usunięciem nierzetelnego lokatora.

Ze względu na obowiązujące w Polsce przepisy, najemca posiada znacznie więcej praw od wynajmującego (właściciela).

Czy wojna na Ukrainie uzasadnia zmianę umowy handlowej?

Umowa najmu okazjonalnego

Bardzo bezpiecznymi formami umów najmu są umowy:

• najmu okazjonalnego i
• instytucjonalnego.

Co prawda, takie umowy nie zagwarantują tego, że najemca będzie płacił w terminie czy też nie dokona zniszczeń w lokalu, ale z pewnością ułatwią całą procedurę związaną z koniecznością ewentualnej eksmisji niesolidnego najemcy.

Warunki formalne umowy najmu okazjonalnego:

• wynajmującym musi być osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej dotyczącej najmu;
• umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat;
• najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego oraz wskazuje lokal, do którego będzie mógł wyprowadzić się w przypadku wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy najmu;
• kaucja może wynosić maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu najmu;
• właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu do urzędu skarbowego.

Dobra suszarnia do kukurydzy: od Riela Polska

Prosta droga do eksmisji przy najmie okazjonalnym

Z treści przepisów wynika, że w przypadku tego typu najmu lokatorom nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego oraz do najmu lokalu socjalnego. Ostatecznie oporny najemca, jeśli dobrowolnie nie opuści lokalu, może zostać eksmitowany zdecydowanie szybciej i bez konieczności wieloletniego postepowania sądowego.

Zawarcie tego typu umów jednak nie jest proste.

Warunki, które musi spełniać właściciel, redagując dokument, są dużo bardziej wyśrubowane, niż w przypadku zwykłej umowy najmu. A ustawodawca w zakresie ich przestrzegania jest bardzo rygorystyczny.

Wystarczy niespełnienie choćby jednego z tzw. warunków koniecznych i już wskakujemy pod reżim przepisów dotyczących „zwykłego” najmu, gdzie jak wiadomo ochrona lokatora jest bardzo szeroka.

Eksmisja w razie „zwykłej” umowy najmu

To prawdziwa droga przez mękę. Jeżeli już rzeczywiście ma do niej dojść przy zastosowaniu drogi sądowej i potem postępowania komorniczego, lepiej czynić wszystko, by to się nie ziściło.

Nieudolny system sądowniczy nie jest w stanie szybko poradzić sobie z przyznaniem wierzycielowi ochrony przed nieuczciwym lokatorem. Do tego dochodzą przepisy, które w wielu sytuacjach wiążą organom egzekucyjnym ręce, jak np. konieczność zapewnienia ubogiemu mieszkańcowi lokalu socjalnego, którego dostarczenie spoczywa na gminie.

I tu pojawiają się trudności, albowiem gminy bardzo mało mają w swoich zasobach wolnych lokali socjalnych i na ich przyznanie czeka się latami.

W efekcie tego na egzekucję też się czeka, a właściciel traci, gdyż nie ma ani czynszu, ani wolnego mieszkania.

adw. Łukasz Opaliński

Artykuł nie jest poradą prawną. W razie konieczności skontaktuj się ze specjalistą.

Energia dla rolnictwa najwyższym priorytetem. Rolnicy żywią nas!