Budynek czy budowla? Podatek od nieruchomości a nowe przepisy – cz. 1.

Od stycznia 2025 r. mamy nowe przepisy w podatku od nieruchomości. Zmiany podatkowe dotyczą przede wszystkim rozróżnienia dwóch kategorii opodatkowania – budynków i budowli. Nowinki na gruncie podatku od nieruchomości mogą obowiązywać również rolników, podaje Bartosz Modrzejewski z Kraftax.

Kiedy budynki oraz budowle nie będą opodatkowane? Zacznijmy od przypomnienia, że rolnicy będący właścicielami budynków i budowli nie zawsze zapłacą podatek od nieruchomości .

Budynki o charakterze gospodarczym są zwolnione z opodatkowania, gdy:

• są położone na terenie gospodarstwa rolnego i są wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej oraz
• gdy są zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Z kolei budowle nie będą opodatkowane, jeśli nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Przykład 1

Pan Mirosław posiada gospodarstwo rolne. Na jego terenie znajdują się budynki gospodarcze wykorzystywane do hodowli zwierząt oraz budynek, w którym znajduje się warsztat samochodowy.

Budynki „rolnicze” Pana Mirosława nie będą opodatkowane. Budynek warsztatu będzie już objęty podatkiem od nieruchomości.

Przykład 2

Pani Monika na swoim gospodarstwie wykorzystuje kilka zbiorników do gnojowicy.

Jeden osobny zbiornik stanowi szambo służące budynkowi, w którym znajduje się agroturystyka.

Zbiorniki wykorzystywane do działalności rolniczej nie będą opodatkowane, jednak szambo może zostać uznane za budowlę związaną z działalnością gospodarczą, opodatkowaną podatkiem od nieruchomości.

Jak rolnik może rozliczać się z podatku VAT cz. 1. Rolnik ryczałtowy

Budynek czy budowla? Opodatkowanie

Rozróżnienie obiektów jest niezwykle istotne z punktu odpowiedniego wykazania ich w deklaracji podatku od nieruchomości.

Dla analizowanych kategorii różne są podstawy opodatkowania oraz stawki podatkowe.

Od tych dwóch zmiennych zależeć będzie wysokość zobowiązania podatkowego. Podstawa opodatkowania x stawka podatku = podatek do zapłaty.

Jakie to są zmienne?

Budynki:

• podstawa opodatkowania: powierzchnia użytkowa;
• stawka podatku: wartość kwotowa (wysokość zależna od charakteru budynku).

Budowle:

• podstawa opodatkowania: wartość przyjęta na potrzeby amortyzacji w podatku dochodowym lub wartość rynkowa;
• stawka podatku: wartość procentowa – 2% (w każdym przypadku).

Przykład 3

Pani Ludwika posiada na swoim gruncie pawilon, w którym sprzedaje swoje wyroby z gospodarstwa.

W zależności od tego, czy taki obiekt będzie budynkiem czy budowlą, to będzie opodatkowany odpowiednio od swojej powierzchni użytkowej lub od swojej wartości.

Widmo Mercosur – jawne zagrożenie dla polskiego rolnictwa i gospodarki rolno-spożywczej

Co zrobić, jeżeli obiekt ma zarówno cechy budynku jak i budowli?

Są przypadki kiedy trudno dokonać jednoznacznej klasyfikacji obiektu do danej kategorii. Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów pierwszeństwo klasyfikacyjne mają budynki.

W sytuacji, gdy dany obiekt spełnia wszystkie ustawowe cechy budynku, będzie budynkiem nawet jeżeli pozornie lub w świetle ustawy jest także budowlą.

Przykład 4

Pan Stefan posiada przy swoim gospodarstwie wiatę. Taki obiekt, chociażby z uwagi na swoje nazewnictwo, może spełniać ustawową definicję budowli. Znajduje się załączniku nr 4 do upol – lista budowli.

Wiata może jednak być budynkiem, jeżeli posiada m.in. fundamenty, dach czy przegrody budowlane. W takim przypadku należy oczywiście również przeanalizować inne cechy budynku, aby prawidłowo sklasyfikować nieruchomość.

Na co zwrócić uwagę w nowych definicjach budynku i budowli?

Zarówno nowa definicja budynku, jak i budowli, zakłada, że by dany obiekt mógł zostać zaliczony do jednej z tych kategorii, musi zostać wzniesiony w wyniku robót budowlanych.

Przez takie prace należy rozumieć budowę, przebudowę, nadbudowę, ale także montaż co do których zastosowanie mają przepisy ustawy Prawo Budowlane.

Taka cecha obiektów może się wydawać o tyle problematyczna, że w niektórych sytuacjach trudno określić czy w ogóle – a jeśli tak, to na ile – do danych czynności zastosowanie mają przepisy Prawa Budowlanego.

Podatnikom pozostaje zatem czekać na stanowiska organów oraz sądów administracyjnych, które z pewnością wyznaczą kierunek w rozumieniu tej wątpliwej przesłanki.

Warto również wskazać, że wszystkie budynki oraz niektóre budowle (np. obiekty kontenerowe, przekrycia namiotowe czy tablice reklamowa), aby były opodatkowane, muszą być trwale związane z gruntem.

Takie związanie jest niczym innym, jak połączeniem obiektu z gruntem, które powoduje stabilność oraz przeciwdziała zewnętrznym czynnikom atmosferycznym. Cechę tę można zobrazować poniższym przykładem.

Przykład 5

Pan Jędrzej posiada na swoim gospodarstwie kontener, w którym przechowuje potrzebne narzędzia. Obiekt ten jest posadowiony na gruncie, a jego ciężar sam w sobie uniemożliwia jego przemieszczenie chociażby podczas silnego wiatru.

Kontener nie będzie budowlą opodatkowaną podatkiem od nieruchomości, gdyż tego rodzaju obiekt, aby być opodatkowany, musi być trwale związany z gruntem.

Własność Pana Jędrzeja nie posiada z pewnością tej cechy, ponieważ jest jedynie posadowiona na podłożu, a nie jest z nim połączona w trwały sposób.

Wprowadzenie nowych definicji nie rozwiało wszystkich wątpliwości związanych z opodatkowaniem budynków i budowli – wiele kwestii nadal budzi kontrowersje.

Dodatkowo trzeba nawet powiedzieć, że ustawodawca przyczynił się do powstania nowych niejasności w tym obszarze.

Zapraszamy do lektury kolejnych artykułów, w których będziemy omawiać następne „obszary ryzyka” podatkowego obiektów.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą

Podstawa Prawna:

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.).

Bartosz Modrzejewski Konsultant podatkowy w kancelarii KrafTax