Sprzedaż działki a podatki cz. 2: VAT, czyli podatek od towarów i usług

Na łamach poprzedniego artykułu skupiliśmy się na skutkach sprzedaży działki w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Tym razem przyjrzymy się konsekwencjom na gruncie podatku od towarów i usług (VAT). BArtosz Modrzejewski z kancelarii KrafTax.

Pomimo wielu podobieństw w opodatkowaniu PIT i VAT takich transakcji, występują także pewne istotne różnice, na które podatnicy muszą uważać.

Sprzedaż działki a podatki cz. 1: podatek dochodowy

VAT a PIT

W poprzedniej części artykułu, można powiedzieć dochodowej części, wskazaliśmy pewne okoliczności, po spełnieniu których wystąpi ryzyko powstania obowiązku zapłaty podatku z uwagi na obrót gruntem w ramach prowadzanej działalności (tzw. sprzedaż firmowa). To m.in.:

• charakter nabycia,
• ulepszenie działki,
• sposób sprzedaży czy przeznaczenie środków.

Okazuje się, że na opodatkowanie VAT również wpływają takie okoliczności Im więcej jest takich, które mówią nam o biznesowym charakterze danej transakcji, tym większa szansa, że staniemy się podatnikiem VAT. Jak masz działalność gospodarczą w PIT, to będziesz również podatnikami VAT. W drugą stronę już niekoniecznie.

Gdy jesteś podatnikiem VAT, to nie musisz mieć obowiązków na gruncie PIT. Zdecydowanie łatwiej zostać podatnikiem VAT. W praktyce bowiem wielokrotnie można spotkać się z przykładami, gdzie sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym (tzw. sprzedaż prywatna).

Będzie za to występował obowiązek podatkowy na gruncie VAT.

Polski Kongres Gospodarczy: dyskutowaliśmy o bezpieczeństwie i wysokiej jakości żywności

Czynniki na które warto zwrócić dodatkową uwagę

Przy opodatkowaniu VAT występuje dużo więcej takich niuansów i szczegółów, które mogą być niezwykle ważne. Po pierwsze „dokonanie pojedynczej transakcji” – na gruncie PIT nie wiąże się z zapłatą podatku. W podatku VAT nie jest to takie oczywiste. Kolejnym dobrym przykładem może być „najem, dzierżawa”. Tu podatku dochodowego nie będzie, a jednak podlega to pod VAT. Również ciekawa wydaje się kwestia ulepszenia gruntu np. poprzez doprowadzenie mediów.

Z jednej strony bowiem będzie ono zwiększało wartość działki, z drugiej jednak może spowodować to konieczność naliczenia podatku VAT. Kolejnym przykładem może być podział działki na mniejsze części oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Praktyka organów podatkowych pokazuje, że przy wystąpieniu takich czynności fiskus często nakłada na podatników obowiązek zapłaty VAT.

Opodatkowanie czy zwolnienie

Jeśli płacisz VAT przy obrocie ziemią, to w większości przypadków będzie to stawka 23%. Podatnik może również liczyć na dwa rodzaje zwolnień z podatku:

1. dla małej działalności nieprzekraczającej 200 tys. obrotu w poprzednim roku podatkowym;
2. dla gruntów niezabudowanych.

Dla pkt. 2 kluczowy będzie aspekt przeznaczenia budowlanego takiego gruntu. Może być on wyrażony w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Jeżeli zatem nie ujęto możliwości zabudowy w planie zagospodarowania, nie ma takiego planu lub nie wydano decyzji WZ, to grunt można traktować jako niezabudowany. Warto podkreślić niejednoznaczność charakteru, jakim jest „niezabudowanie” gruntu w podatku VAT.

Za niezabudowany może nie być już uznany grunt z urządzeniami przesyłowymi (rurociągi, gazociągi sieci przesyłowe). Jest to podejście stosowane przez organy podatkowe, z którym to natomiast nie zgadzają się sądy. Transakcja sprzedaży w praktyce Przyjmijmy, że jednak mamy transakcję opodatkowaną. Jeśli nabywcą naszego gruntu byłby podatnik VAT, to może on go sobie odliczyć i będzie on niejako podatkiem neutralnym.

Gorzej jednak, gdy nabywcą nie będzie podatnik VAT. Wtedy grunt będzie po prostu dla niego droższy o wartość podatku, co wpływa oczywiście na atrakcyjność oferty. Jeśli więc nie ma pośpiechu z transakcją sprzedaży, warto wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS). Pozwoli to ochronić interes zarówno sprzedawcy, jak i nabywcy przed ewentualnymi negatywnymi skutkami podatkowymi.

Sprzedaż działki a podatki cz. 1: podatek dochodowy – kliknij tutaj.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą.

Bartosz Modrzejewski Konsultant podatkowy w kancelarii KrafTax

Kiedy ciężko na polu – ratunek w napędzie gąsienicowym