Odszkodowanie za wywłaszczenie a VAT

Czy podlega się podatkowi VAT przy wywłaszczeniu z nieruchomości na cele publiczne? To pytanie godne hamletowskiego „być albo nie być”! Zagadnienie wyjaśnia Anna Miernik, starszy konsultant w kancelarii podatkowej KrafTax.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie – przy wywłaszczeniu – stanowi tzw. dostawę towarów. Podlega więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Odszkodowanie rozumiane jako rekompensata za szkodę, nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Opodatkowaniu może podlegać samo przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zapłatę odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości.

Opodatkowanie czynności będącej przedmiotem opodatkowania nastąpi tylko w przypadku, gdy czynność ta wykonana zostanie przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działać będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Przedsiębiorcy płacą na Fundusz Ochrony Rolnictwa

Wywłaszczenie z nieruchomości a VAT

W świetle ustawy o podatku od towarów i usług działalność rolnicza jest działalnością gospodarczą, podlegającą opodatkowaniu. Zwolniona od podatku jest dostawa produktów rolnych oraz świadczenie usług rolniczych dokonywane przez rolnika ryczałtowego.

Rolnik ryczałtowy może także zrezygnować z ww. zwolnienia i zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. W przedmiocie opodatkowania transakcji przeniesienia własności działek gruntu rolnego w trybie wywłaszczenia, w zamian za zapłatę odszkodowania właścicielowi tego gruntu, wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku z 11 lipca 2024 r. (sygn. C182/23) Trybunał stwierdził, że transakcja ta podlegać powinna opodatkowaniu VAT w przypadku, gdy:

właściciel wywłaszczanej nieruchomości jest rolnikiem będącym podatnikiem VAT i działa w takim charakterze,
nawet jeżeli nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami oraz
nie podejmował żadnych działań w celu przeniesienia własności nieruchomości w drodze wywłaszczenia.

Podobne stanowisko prezentują polskie sądy administracyjne. Przyjmuje się, że opodatkowaniu VAT wywłaszczenie w zamian za odszkodowanie gruntu wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, prowadzonego przez rolnika będącego czynnym podatnikiem podatku VAT, opodatkowanego na zasadach ogólnych.

W przypadku takim dostawa nieruchomości nie jest bowiem dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym rolnika, lecz stanowi zbycie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (gospodarstwa rolnego), w zamian za odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.

Nieruchomość stanowi składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia, że wywłaszczenie własności nieruchomości następuje niezależnie od woli ich właściciela.

To wyroki NSA:

z 10 grudnia 2019 r., sygn. I FSK 1576/17 oraz
z 30 października 2019 r., sygn. I FSK 1394/17).

Opodatkowaniu VAT nie będzie natomiast podlegało przeniesienie własności nieruchomości w trybie wywłaszczenia w zamian odszkodowanie w przypadku rolnika ryczałtowego.

On nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Nie miał więc prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości, a nieruchomość wykorzystywana była przez niego wyłącznie do działalności zwolnionej z tego podatku.

Targi Agromek 2024: Green Deal to biznes

Zwolnienie z VAT przy wywłaszczeniu

W przypadku ustalenia, że transakcja przeniesienia własności nieruchomości w drodze wywłaszczenia w zamian odszkodowanie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, rozważyć należy czy zastosowania nie znajdzie zwolnienie z opodatkowania.

Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje zwolnienia z opodatkowania w przypadku spełnienia określonych jej przepisami przesłanek.

Zwolnienie z VAT: wywłaszczenie budynków lub budowli

Przy dostawie budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków trwale z tym gruntem związanych.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania. Wyjątek, gdy jest dokonywana:

w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumieć przy tym należy oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi (np. w ramach najmu lub dzierżawy) lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, po wybudowaniu lub ulepszeniu.

Wydatki poniesione na ulepszenie (np. przebudowę, modernizację budynku lub budowli) to co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku niespełnienia ww. przesłanek zastosowanie może znaleźć drugi rodzaj zwolnienia z opodatkowania. To wtedy, gdy w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie poniósł on wydatków na ich ulepszenie.

Jeżeli je ponosił, to musiały być niższe niż 30% wartości początkowej tych budynków lub budowli.

Gdy przedmiotem wywłaszczenia jest grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami lub budowlami, zastosowanie może znaleźć zwolnienie z VAT, o ile spełnione zostaną ww. warunki uprawniające do takiego zwolnienia.

Jeżeli dostawa budynków lub budowli dokonywana w trybie wywłaszczenia korzystać będzie ze zwolnienia z podatku, ze zwolnienia korzystać będzie również dostawa gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Piotr Adamowicz, Cefetra: relacje z rolnikami są dla nas kluczowe

Zwolnienie z VAT: wywłaszczenie gruntów

Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje także zwolnienie z opodatkowania dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Dla możliwości zastosowania zwolnienia konieczne jest ustalenie przeznaczenia gruntu.

Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku więc, gdy wywłaszczeniu podlega grunt niezabudowany, który nie jest przeznaczony pod zabudowę, zastosowanie powinno znaleźć zwolnienie z opodatkowania dostawy terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Stanowisko organów podatkowych i sądów administracyjnych nie jest jednak jednolite w tym zakresie.

Prezentowane są stanowiska, zgodnie z którymi przy wywłaszczeniu gruntów, np. pod budowę drogi, nie ma zastosowania ww. zwolnienie z opodatkowania, ponieważ decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych.

Na jej mocy objęte nią grunty stają się z mocy prawa gruntami budowlanymi, a omawiane zwolnienie nie dotyczy gruntów budowlanych.

To wyrok NSA z 13 stycznia 2023 r., sygn. I FSK 2189/18.

Inne stanowisko. Zmiana przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości z terenu niebędącego terenem przeznaczonym pod zabudowę na teren przeznaczony pod zabudowę następuje dopiero w chwili, w której nieruchomość staje się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Dlatego dla celów opodatkowania wywłaszczonej nieruchomości należy uwzględniać jej przeznaczenie sprzed wywłaszczenia. To interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 10 września 2024 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.487.2024.1.KFK.

Gdy wywłaszczeniu podlegają grunty niezabudowane, inne niż tereny budowlane, warto rozważyć uzyskanie interpretacji indywidualnej u fiskusa w zakresie możliwości zwolnienia VAT.

Artykuł nie stanowi porady prawnej – swój przypadek skonsultuj ze specjalistą